“房企债务偿还高峰2012年到来 万亿债务倒逼降价”

本篇文章1354字，读完约3分钟

住房企业偿还债务的高峰期将于年中到来。 除银行贷款外，海外债务、房地产信托、基金、私募基金、民间高利贷四个维度的债务将逐一爆发。 债务危机和调控不放松，房企降价是很笼统的事情，一些房企将被迫清算、破产、重组。

年12月29日世联地产营销论坛上，世联地产董事长陈劲松提问称:“今年上半年一线城市销售额大幅萎缩，10月全国断崖式成交量下跌，但为何至今我国房地产市场未见非常大的调整和整合？”

“领域从来没有这么缺钱。 因为是负债，这些负债在年中逐渐到期”陈劲松自己回答说。 目前，中国房地产除银行贷款外，还有4个方向的钱还没有到期。 第一个是离岸私募基金，过去一年左右，香港发行的中国房地产离岸私募基金，以项目为例只有1000笔，大致为两年期，每年陆续到期。

第二笔钱是信托，年全国发行信托. 6万亿美元，年上半年发行4万亿美元，比全年多。 其中1/3是银行理财产品，2/3是房地产。 这笔钱年-年陆续到期。 第三个钱是房地产基金，现在中国的房地产基金在过去的一年里大约有1000亿美元，很多都是项目型的房地产基金。

第四种是民间借贷，俗称“高利贷”。 过去一年间约4兆美元，其中2兆美元进入房地产。 另外，包括政府债务、银行抵押贷款、上下游融资、建筑商的参与和预售款在内，房地产系统正在循环。

克瑞分解师表示，目前房企资产负债率居历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆的采纳过度，积累的风险不断加大。 只依靠财务杠杆撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化是大势所趋。

此外，据东方证券分析师杨国华推算，上市房企长短期利率债务在未来三年内分布第一，46%的债务集中在年还款上。 今年第一季度的偿还率将达到最高的12.2%，将迎来第一波比较集中的到期日。

陈劲松认为，年是中国房地产价格合理回归的一年，世联地产给开发商们的建议是寻找顾客同意的价格。

深圳、世联代理万科金色行业、绿景香赞等项目，通过合理降价降低了市场预期，实现了快速销售。 陈劲松指出，把握降价时机非常重要，越早降价越好。

根据世联的评价，年上半年，政府为开发商降价创造了稳定安全的环境，政府不会放置客户破坏大楼，也不会引起骚动。 “否则，大家都有勇气降价”

陈强松对记者说，一两家重要的房地产公司倒闭，房地产将成为实现宏观调控目标的重要标志。 破产者不一定是中小企业，也有可能是全国化布局的大型住宅企业。

据本报记者介绍，万科、保利等广州最近开始的项目，较之前的预计大幅割让。 恒大地产主席许家印表示，今年一季度，恒大可能会采取更加积极的促销措施。

价格降低到什么程度才能合理回归？ 陈劲松认为，房价/租金收益率的正常化是一个指标。 租金回报合理吗？ 租金收益率赶上通货膨胀还是有点低。

另一个指标是住宅的快速周转率。 即使在房地产狂奔、价格暴涨的时候，也是一分钱一分货，十年来，快速的周转比囤积地的上涨赚得越来越多。 陈劲松说，这是他和王石(微博)一起算的。

高周转率必然会牺牲利润率，但从整体效率来看，周转率的提高弥补了利润率的下降，如果大于利润率的下降幅度，财务风险就会降低。

“楼盘的具体价格不是我们关注的，一两个楼盘的亏损可以用企业整体的利润率来平衡，我们关注的是整体的周转率、去化率。 ”。 广州一家大型住宅企业的干部对本报记者说。